Sissemaks ja muud korteri ostmisega seotud kulud

SISSEMAKS JA MUUD KORTERI OSTMISEGA SEOTUD KULUD

Selles blogipostituses räägib TTÜ tudeng ja YIT-s praktikandina töötav Maarja oma esimese kodu ostmisega seonduvatest kuludest.

Siin me nüüd olime. Kui aus olla, siis selleks hetkeks polnud me veel isegi pangas käinud. Uurisime laenutingimusi ja sisestasime oma tulud ja korteri maksumuse laenukalkulaatorisse ja saime umbkaudu teada, et tegelikult oleme võimekad vajalikku summat saama küll.

Selleks hetkeks olin YIT-s paar kuud töötanud, kuid teadsime, et pangad enne 6 töökuud laenu ei anna (ka siis, kui ette on näidata eelnev töökogemus – uuel töökohal pank selle niiöelda nullib). Pigistasime aja osas silmad kinni ja leppisime kokku aja laenunõustamisele. Uurisime ja puurisime ning meile kinnitati, et kui sügisel tagasi läheme, võime rahulikult hingata, sest peaksime igal juhul laenu saama, kui 6 kuu kriteerium täidetud on. 

Tudengina laenusaamist raskendavad üldised asjaolud:

1. Madal sissetulek
2. Lühike töökogemus (vähem kui 6 kuud)
3. Tähtajatu lepingu puudumine (pank ei anna tähtajalise lepinguga laenu – vähemalt mitte tavaolukorras)
4. Ostu jaoks väljavalitud korter asub ebaatraktiivses kohas
5. Soovid osta renoveerimist vajava maja või korteri (pank tahab täpset hinnakalkulatsiooni ehitusmaterjalide, tööde ja muu kohta)

Tudengina koduostmist pidurdavad asjaolud:

1. Pank ei anna laenu (põhjuseid loe eelmisest punktist)
2. Kõrge sissemakse (tudengile on mõniteistkümne tuhande euro väljavõlumine kuu ajaga üpriski keeruline)
3. Lühikesest sissemakseperioodist tingitud võimalus, et väljavalitud korter läheb kellelegi teisele…

KUIDAS NÄEB VÄLJA KORTERIOSTU PROTSESS?

1. Pankade laenupakkumiste väljaselgitamine

Esimese sammuna tuleb uurida, missugune pank laenu annab. Erinevad pangad pakuvad erinevaid laenutingimusi (intress, laenusumma, dokumentide vormistamise soodushinnad). Nii ka meie: uurisime erinevate pankade tingimusi ja kuulasime tuttavate kaudu maad. Selle käigus tutvusime KredExi eluasemelaenu käendusega, mida tõenäoliselt ka kasutame. KredExi eluasemelaenu käendus on niiöelda abivahend, kuidas tinglikult sissemakse summat madalamaks saab. Kui KredExi käendust ei kasuta, on laenutaotlejal vaja kas 1) sooritada suurem sissemakse või 2) omada vara, mis vajadusel laenu käendaks.Kuna meie kasutame KredExi abi, siis kirjutan selle mõtte ka siin lahti. 

KREDEXIST

Kellele KredEx laenu käendab?

„Eluasemelaenu käendus on mõeldud inimestele, kes soovivad võtta laenu uue eluaseme ostmiseks või olemasoleva renoveerimiseks ning vähendada oma esmase sissemakse kohustust. Eluasemelaenu käendusega on võimalik osta korter, elumaja, krunt või suvila. Krundi ostu eesmärgiks peab sellisel juhul olema elamu ehitamine ning suvila puhul suvila ümberehitus aastaringseks elamiseks.“

Kommentaar: meie soovime osta eluaset.

Nõudeid taotlejale oli mitmeid ja seetõttu on koostatud sihtgrupid, kuhu vähemalt üks laenutaotleja kuuluma peab:

• Noore pere sihtgrupp (siia kuulub pere, kus on kuni 15-aastast last kasvatav vanem või vanemad)
• Noore spetsialisti sihtgrupp (ette tuleb näidata ülikooli lõputunnistus ja olla noorem kui 35 aastat)
• Energiatõhusa eluaseme omandaja või eluaseme energiatõhusaks rekonstrueerija sihtgrupp (energiatõhususklass peab olema vähemalt C)
• Tagastatud eluruumis elava üürniku sihtgrupp (omandireformi käigus tagastatud varad)
• Kaitseväe või Kaitseliidu veterani sihtgrupp (teenistuses olnud isikud, kes on käinud välismissioonil või saanud vigastada Eestis teenistuses olles).

Mida KredExi laenukäendus siis tegelikult laenutaotlejale pakub?

Proovin seda lõiku seletada nii nagu minul sellest arusaamine on, ehk mõneti erineb selgitus KredExi veebilehel olevast väljendusviisist :)

Kui üldjuhul on sissemakse suurus 20% korteri hinnast, siis KredExit kasutades peab omafinantseering ehk sissemakse olema vähemalt 10%. Nende kodulehel on kirjas, et laenukäenduse suurus on kuni 24%, kuid mitte rohkem kui 20 000 eurot. Tõlkes tähendab see seda, et kui korter maksab 100 000, siis 10% omaosalust on 10 000, ülejäänud 10 000 eurot käendab KredEx, mis on niiöelda lisatagatis pangale.

Puust ja punaseks: kui KredEx pakub laenukäendust, on võimalik sissemakse protsent vähendada 10%-le.

Missugusesse gruppi meie kuulume?

Tõenäoliselt kuulume me noore spetsialisti sihtgruppi, sest elukaaslasel on ette näidata ülikooli lõputunnistus. Mina olen endiselt  tudeng ja ei kuulu seetõttu ühtegi väljatoodud gruppi.

KredExi eluasemelaenu käendust kõik pangad paraku ei paku.Seda pakuvad Swedbank, Citadele Pank, Danske Bank, Coop Pank, Luminor, SEB Pank, Tallinna Äripank. 

Rohkem infot eluasemelaenu käendamise osas leiad KredExi kodulehelt: www.kredex.ee

Kuidas KredExi käendus panka laekub?

Siinkohal suhtlevad KredEx ja pank omavahel, laenutaotlejal on kohustus vaid panka teavitada sellest, et ta soovib laenu KredExi käendusel taodelda.

Tänaseks oleme pakkumisi küsinud Swedist, SEBist ja Luminorist. Praegu oleme veel pankadega läbirääkimisi pidamas, mistõttu pankade laenunõustamisprotsessi tutvustan järgmises postituses. 

2. Sissemakse

Kui korteriostu soov on kindel ja pangast laenuleping saadud, tuleb sooritada sissemakse. Meie puhul selline tegevusjärjekord paika ei pidanud: esmalt oli kindel korteriostu soov, kuid laenulepingut me minu lühikese tööstaaži tõttu ei saanud. Ent väljavalitud korterit me kaotada ei soovinud, mistõttu võtsime üpris suure riski ja tegime korteriostu sissemakse lootuses, et sügisel laenulepingu saame.

Kuidas sissemakse sooritamise protsess käib?

1. Esmalt broneerisime korteri. Broneering kehtib üldjuhul üks kuu. Pikema broneeringuperioodi saamiseks tuleb arendajaga eraldi kokku leppida.
2. Kuu aja möödudes sõlmitakse võlaõiguslik leping (VÕL), mis kokkuvõtlikult sisaldab kahte olulist punkti:

• Arendaja ei tohi korterit müüa või broneerida kellelegi teisele;
• VÕL-i sõlminud klientidel on ostu eelisõigus;

3. Võlaõiguslik leping

VÕL-i sõlmimise eeldus on, et sissemakse on sooritatud. Meie kandsime sissemakse notari kontole, kes selle edasi arendajale kandis. Seejärel sõlmisime VÕL-i notariaalselt arendaja ja ostja vahel. VÕL-i ei sõlmita pangaga! Küll aga on turvaline omada selleks hetkeks laenulepingut, et sissemakstud summast hiljem mitte ilma jääda. Meie võtsime riski ja sooritasime sissemakse ilma laenulepinguta ehk ilma kindlustundeta. 

Kui pank on omapoolsed laenutingimused esitanud ja klient nendega nõus on, sõlmitakse laenuleping. Laenulepingu sõlmimise eel tuleb koguda mitmeid dokumente, maakeeles nimetatakse seda bürokraatiaks.

Pank nõuab järgmiseid dokumente:

• Korteri hinnapakkumine (see saadakse arendajalt, kes arvestab määratud korteri hinda ja korteris ehitamise käigus tehtavaid kliendipoolseid muudatusi)
• KredExi käenduse puhul sihtgruppi tõendav dokument (meie puhul ülikooli diplomi koopia)
• Viimase 12 kuu panga väljavõtet (juhul kui ei küsi laenutaotlust kodupangast)
• Juhul kui VÕL on enne laenulepingu saamist sõlmitud (nagu meie puhul), siis ka VÕL
• Enne laenu saamist on vaja teha veel lõplik hindamisakt korterile, et hinnata korteri tegelikku väärtust, mille alusel tehakse lõplik laenuotsus. Hindamisakti tegemisel tuleb kontrollida, et firma, kellelt akt tellitakse, on panga poolt heaks kiidetud (sõbra-sõbrale ei maksa seda tegema hakata)
• Juhul kui on suuremad küsimärgid ka laenusaaja sissetulekute osas, siis on abi ka töölepingu ja töötasu suuruse saatmisest.

Võimalik, et pank vajab ka muid lisadokumente, mida ma siia ei loetlenud. 

4. Asjaõiguslik leping

Järgmine samm on asjaõigusliku lepingu sõlmimine, mis sõlmitakse peale hoone ehitustööde valmimist ja koos kliendiga tehtud ülevaatust. Sellel hetkel annab pank laenu.

Mida see sisuliselt tähendab?

Pank väljastab laenu siis, kui kortermaja valmis on ja mitte enne! See tähendab, et kui täna osta järgmisel aastal valmiv korter, siis pank ei väljasta laenu enne maja valmimist. Maja valmimise järel ja enne laenu saamist külastab korterit hindaja, kes määrab korteri tegeliku turuhinna. Laenusaamise aluseks on korteri hindamisakt. Kogu selle aja on panga ja kliendi vahel sõlmitud laenuleping.

NB! Kogu protsess on üpris pikk ja edasi-tagasi sahmerdamist võib ette tulla rohkem kui loodetud. Selleks, et hilisemakid ebameeldivaid üllatusi vältida, toon eraldi välja, et dokumentide ja lepingute vormistamise eest peab korteri ostja lisaks sissemaksule  tasuma. 

Korteri ostmisel tuleb arvestada järgmiste lisakulutustega:

• Notari tasu VÕL lepingu sõlmimisel
• Notari tasu Asjaõigusliku lepingu sõlmimisel
• Laenulepingu vormistamise tasu pangaga
• Korteri hindamisakt
• Kredexi käendustasu (protsent käenduse summast)

Loodetavasti oli siin postituses uut ja kasulikku infot, mis korteri ostmise protsessi selgemaks muudab. Soovin siinkohal meelde tuletada, et see on minu kogemus ja teekond, mis ei tähenda, et teie teekond teistsugune olla ei võiks :)

Järgmisel korral kirjutan sellest, kuidas teevad erinevad pangad laenunõustamisi ja mismoodi meil see läinud on. Samuti tutvustan lähemalt nüansse, mis määravad tegelikult väljamakstava laenusumma ja seda, mida põnevat me veel teada saime.